La Realidad: Vivir en un edificio en Argentina no es comunidad, es política. El Consorcio es una persona jurídica que puede embargarte. Si sos inquilino, pagás pero no votás. Si sos propietario, sos responsable de las deudas.
Este protocolo es para auditar tus expensas y entender las reglas del juego antes de firmar nada.
1. LA TRAMPA DEL INQUILINO (DNU 70/2023) 🏚️
🚫 ALERTA DE CONTRATO:
Históricamente, el inquilino solo pagaba expensas "Ordinarias".
El DNU 70/2023 impuso la "libertad contractual". Si tu contrato dice que pagás TODO, tenés que pagar hasta el cambio de ascensores.
> SOLUCIÓN: Leé el contrato antes de firmar. Exigí la cláusula de "Solo Expensas Ordinarias Habituales".
Históricamente, el inquilino solo pagaba expensas "Ordinarias".
El DNU 70/2023 impuso la "libertad contractual". Si tu contrato dice que pagás TODO, tenés que pagar hasta el cambio de ascensores.
> SOLUCIÓN: Leé el contrato antes de firmar. Exigí la cláusula de "Solo Expensas Ordinarias Habituales".
2. DESGLOSE DE GASTOS: ¿QUÉ ESTÁS PAGANDO? 💸
No todas las expensas son iguales. Saber la diferencia es tu única defensa.
| TIPO | QUÉ INCLUYE | QUIÉN DEBERÍA PAGAR (Idealmente) |
|---|---|---|
| ORDINARIAS | Sueldos, luz pasillos, abono ascensores, limpieza. Gastos para que el edificio funcione. | Inquilino (por uso). |
| EXTRAORDINARIAS | Reformas, pintura fachada, indemnizaciones por despido, cambio de cañerías. Gastos que valorizan la propiedad. | Propietario (Dueño). |
3. EL FACTOR "ENCARGADO" (SUTERH) 🧹
El sueldo del encargado representa, en promedio, el 50-60% de tus expensas.
- Bonos No Remunerativos: Son frecuentes y golpean directo al bolsillo.
- Riesgo Laboral: Si el consorcio despide al encargado, la indemnización es millonaria.
- Juicios: Si el consorcio pierde un juicio laboral, responden los propietarios con su patrimonio.
4. AUDITORÍA: MODELO "MIS EXPENSAS" 🕵️♂️
En CABA, la administración está obligada por Ley 941 a ser transparente. Si tu liquidación es un Excel borroso, te están robando.
RED FLAGS EN TU LIQUIDACIÓN:
1. Gastos Vagos: "Reparaciones varias" sin número de factura ni CUIT del proveedor.
2. Coeficientes Erróneos: Tu % de pago debe coincidir con el Reglamento, no ser un número inventado.
3. Reparaciones Privadas: Arreglaron el caño de la cocina del 4B con plata del consorcio. (Si es caño maestro ok, si es flexible no).
1. Gastos Vagos: "Reparaciones varias" sin número de factura ni CUIT del proveedor.
2. Coeficientes Erróneos: Tu % de pago debe coincidir con el Reglamento, no ser un número inventado.
3. Reparaciones Privadas: Arreglaron el caño de la cocina del 4B con plata del consorcio. (Si es caño maestro ok, si es flexible no).
5. GOBERNANZA: EL PODER DEL VOTO 🗳️
El consorcio no es una democracia de "una persona, un voto". Es una plutocracia.
- El Coeficiente Manda: Votás según el % de tu departamento. Un piso de 3 ambientes vale por cinco monoambientes.
- El Silencio es Consentimiento (Art. 2060): Si no vas a la asamblea, y te notifican una decisión, tenés 15 días para oponerte. Si no decís nada, se cuenta como voto a favor.
- Consejo de Propietarios: No administran, controlan. Es tu primera línea de defensa para revisar facturas antes de pagar.